住房问题是目前中国社会经济生活中最突出、最受社会各界关注的问题。它既是民生问题也是发展问题，既关系千家万户切身利益，又关系经济社会发展全局。李克强总理在第十四届全国人民代表大会第一次会议上的政府工作报告中，关于房地产的表述共有五个段落。

“出台金融支持措施，支持刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼稳民生工作。”

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。”

“房地产市场风险隐患较多，一些中小金融机构风险暴露。”

“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。”

“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。”

针对房地产市场的特点，我们建议要加强分层调控政策，做到“保障好低端住房需求，放开和适度刺激中端市场，控制和长效管理高端需求”。

第一，引导住房回归居住属性，坚持“房住不炒”定位，有效防范化解优质头部房企风险。2016年12月中旬，中央经济工作会议首次提出“房住不炒”，并在之后的政府工作报告中多次提及坚持这一定位。一方面，要鼓励并支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，但面对困难的经济形势，要保持定力，不应将房地产作为短期过度刺激经济的手段；另一方面，加强房地产供给侧管理，保障住房供给适应需求变化，熨平房地产和经济周期波动。继续加强房地产业资金监管，防止资金抽逃导致新的交楼风险，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，让人民群众放心购房。政府要加大对优质房企的支持力度，有效防范化解房企和部分金融机构风险，防止大起大落导致的系统性金融风险加剧，从而促进房地产业平稳发展。

第二，打破“居者有其屋”的传统观念，推进保障性租赁住房建设，保障居民基本居住需求。党的二十大报告指出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。各级政府要高度重视、全面布局住房保障政策，解决城市居民尤其是解决新市民、青年人等群体的居住问题。保障性租赁住房不仅保障了青年人的住房需求，更为重要的是保障了青年人的实际可支配收入，让青年人敢消费、愿消费，拉动了该群体的消费意愿，释放了消费活力，增强了国内大循环的韧性。同时，保障性租赁住房减轻了青年人住房压力，有利于激发其创新活力，并促进青年人力资源在大城市的聚集达到空间优化配置的效果，这为我国未来一段时间的高质量发展提供了人才活力释放的制度保障。因此，政府要加大保障性租赁住房的覆盖面，进一步发展并完善房屋租赁市场，降低租赁住房税费负担，增加公租房、廉租房供给，租金要低于同地段同品质市场租赁住房租金，加大对年轻人租房的补贴力度。在要素市场端，一方面要盘活存量土地，增加用于建房的土地供应，另一方面，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，鼓励投资模式多样，政府要做好财政支持。

第三，满足中等收入家庭对美好生活的向往，鼓励改善性住房需求。中产家庭是社会稳定的基石，是社会财富创造的广大群体。2018年，我国高收入、中收入、低收入群体的边际消费倾向分别为0.384、0.626、0.722，中产家庭和低收入群体一样具有很高的边际消费倾向。习近平总书记在《求是》文章中指出，“消费是收入的函数，要多渠道增加城乡居民收入，特别是要提高消费倾向高、但受疫情影响大的中低收入居民的消费能力。要合理增加消费信贷，支持住房改善、新能源汽车、养老服务、教育医疗文化体育服务等消费”。因此，要放开或降低房屋交易、房屋置换的费用，鼓励有改善性住房需求的家庭，置换更宽敞更舒适的房子。数据显示，2020年，我国城镇人均住房建筑面积达38.6平方米，若按套内面积计算仅约30平，按最新可得数据，美国、德国、日本的城市人均住房面积分别为62.4、40.3、33.8平。我国不到美国人均面积的一半，与主要发达国家相比，还存在较大增长空间，尤其在中国特大城市人均住房面积甚至低于全国平均水平。同时，随着全面三孩政策的推进，我国或将步入多孩化时代，二胎及多胎家庭将占主导。在需求端，鼓励生育等政策与实施住房补贴相结合，释放改善性需求；在供给端，目前间数在两间以内的房屋不适应多孩化趋势，房屋供给无法满足需求，因此存在一定的房屋重建需求。

第四，出台房地产市场长效管理机制，适时推出房产税，抑制投机性住房需求。既要考虑高收入群体的投资性需求和资产配置的避险需求，也要遏制市场上过度的投机性需求。因此，要建立长期有效的政策，提高持有过多住房资产的成本，有必要推动房产税改革进程。出台房产税对经济财政将产生积极影响，笔者研究发现，房产税改革将优化居民的资产结构，刺激消费，降低房价并显著地提振实体经济。而房产税收入的流向和使用也是值得关心的话题。其一，房产税收入增加地方政府长期税源，能够补充地方政府的财政收入，进而缓解地方政府的财政压力。其二，用房产税收入支持保证性租赁住房建设或租赁住房的补贴，完成房地产市场的再分配，从而达到调节收入分配、实现共同富裕的目标。其三，在减税降费的背景下，开征房地产税的同时调整其他税种税率的下降，使得社会平均税负水平基本不变，优化税制结构。需要注意的是，房产税改革涉及到中国最广泛的纳税人群，政策的复杂性和执行难度要远高于其他税制改革，应深化并加强试点工作，循序渐进、稳妥推进房产税全面征收。同时，为保障好刚性和改善性需求，政府应结合家庭和住房信息给予抵扣面积或税率上的优惠，比如对于首套房或人均住房面积低于60平的家庭免征房产税。

最后，要丰富房地产市场的调控工具，加强房地产市场预期引导，向新发展模式转型。面对当前房地产市场低迷的情形，各城市要因城施策放松地产管控，探索降低房贷利率、降低公积金贷款门槛、下调首付比例、有序放松限购限售等政策措施。然而，从去年开始的降利率、解限购、减交易成本等房地产刺激政策的市场效果并不明显，房地产销售数据并没有显著回暖。其背后的原因在于，居民对房地产市场修复的信心不强，恒大等房企的“暴雷”也引发居民对房屋能否如约交付的担忧。因此，稳定市场预期并加强预期引导十分重要。不仅要保证居民购房信心，修复市场情绪，加速销售回款；也要进一步增强企业信心，适度调整房地产金融宏观审慎政策，帮助优质房企渡过难关，带动房地产行业上下游产业链消费进入正循环。同时，加快房地产业向新发展模式转型。房企应积极地预判未来，主动转型升级创新，降低过剩产能，服务城市更新需求，例如城镇老旧小区改造、住宅绿色化和智能化等。

作为国民经济支柱产业，房地产业规模大、链条长、牵扯面广，压舱石地位长期稳定。当前房地产市场仍在磨底，房企金融风险严峻，居民购房能力和预期尚在恢复。因此，各级政府要坚持“房住不炒”定位，加强房地产市场分层调控。既要做到“保障好低端住房需求，放开和适度刺激中端市场，控制和长效管理高端需求”，也要加强房地产供给侧管理和市场预期引导，有效防范化解金融风险，探索房地产业新发展模式。

作者简介

李博

北京大学经济学院经济学系助理教授，北京大学人工智能研究院研究员。主要研究领域为宏观经济学、公共财政、计算经济学、人工智能。研究成果在Journal of Economic and Dynamics Control，Fundamental Research，Economic Modelling，《财贸经济》等国内外学术期刊上发表。曾获北京高校“优质本科教材课件”、中国工商银行奖教金（经济学优秀学者奖）等荣誉。现为中国计算机学会计算经济学专业组副秘书长、常委委员，北京市经济学总会成员，国民经济核算研究会理事会成员。